Maic Fasold

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Mietrecht

Das Mietrecht bildet eine unabdingbare Grundlage privatrechtlicher Lebensgestaltung. Nahezu jeder ist einmal Mieter oder Vermieter. Ein fachkompetenter Rechtsbeistand in diesem Bereich ist daher unverzichtbar.

Denn Mietverhältnisse werden in vielfältiger Weise eingesetzt, um Rechte und Pflichten in zum Teil hochsensiblen Zwei – oder Mehrpersonenverhältnissen festzulegen. Dies gilt insbesondere für den zentralen Bereich des Wohnraummietverhältnisses, bei dem die Interessen des Mieters und Vermieters besonders häufig miteinander kollidieren können.

 

So überrascht es nicht, dass auch der Gesetzgeber dem Mietrecht einen übergeordneten Stellenwert im Rahmen des Bürgerlichen Gesetzbuches eingeräumt und dieses mit einer Vielzahl von Normen ausgestattet hat.

Gerade aufgrund dieser Normenvielfalt und der hinzukommenden Fülle mietrechtlicher Rechtsprechung ist es ratsam, eine anwaltliche Beratung hinzuzuziehen, um eine Wahrung ihrer Rechte sicherzustellen.

 

Denn egal ob Wohnraummiete, gewerbliche Vermietung oder aber das bloße Leasing eines Fahrzeuges – all diese Lebenssachverhalte betreffen Fragen des Mietrechtes, bei denen ich sowohl der Vermieter- als auch der Mieterseite rechtlich beratend zur Seite stehen.

 

 

Vereinbaren Sie für eine kompetente Beratung gerne einen Termin mit mir.

Die Wohnraummiete

In Deutschland lebt der größte Anteil der Bevölkerung in gemieteten Wohnräumen, was der Wohnraummiete eine besondere praktische Bedeutung verschafft. So bilden die Vorschriften über das Wohnraummietverhältnis auch das Herzstück des deutschen Mietrechtes. Diese regeln die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Mietparteien sowie die ordnungsgemäße Begründung und Beendigung des Wohnraummietvertrages.

 

 

Mietrechtliche Hauptleistungspflichten

 

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der sogenannten Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu gewähren.  Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug, dem Vermieter die vereinbarte Miete, den Mietzins, zu entrichten und ihm die gemietete Sache zum Ende des Mietverhältnisses zurückgeben.

 

 

Begründung des Wohnraummietverhältnisses

 

Die Begründung eines Wohnraummietverhältnisses erfolgt durch Abschluss eines Vertrages. Hierbei besteht grundsätzlich Formfreiheit, sodass Wohnraummietverträge auch mündlich geschlossen werden können. Gleichwohl empfiehlt sich aus Beweisgründen stets der Abschluss in schriftlicher Form. Überdies ist zu beachten, dass Mietverträge als auf unbefristet gelten, wenn diese für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen werden.

 

 

Dauer der Miete

 

Wohnraummietverhältnisse können auf unbestimmte Zeit eingegangen oder aber befristet werden.

Für Vermieter gilt die Möglichkeit einer Befristung des Mietvertrages jedoch nicht uneingeschränkt. Ihm steht nur ein sogenanntes qualifiziertes Befristungsrecht zu, d.h., dass der Vermieter nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen den Mietvertrag befristen darf. Fehlen diese Gründe, so gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet.

 

 

Höhe der Miete

 

Grundsätzlich ist die Höhe der Miete frei verhandelbar. Jedoch hat der Gesetzgeber den im Zivilrecht geltenden Grundsatz der Vertragsfreiheit im Rahmen des Wohraummietrechtes stark eingeschränkt. So bestehen insbesondere in attraktiven  Großstädten wie Hamburg qualifizierte Mietspiegel, die einer parteienautonomen Festlegung der Miethöhe entgegenstehen.

 

Des Weiteren ist die sog. Mietpreisbremse zu beachten, die dem Vermieter eine Anhebung der Miete bei einer Neuvermietung erschwert.

Unter der Mietpreisbremse sind die gesetzlichen Neuregelungen zur Dämpfung des Mietpreisanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten zu verstehen. Die Mietpreisbremse ist in den §§556d bis 556g BGB geregelt:

 

  • Grundsätzliche bedarf es zunächst der Erklärung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung des Landes.In Hamburg ist eine solche Rechtsverordnung bereits seit dem 1. Juli 2015 in Kraft. Diese erklärt das gesamte Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, sodass die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt.
  • Grundsatz der Mietpreisbremse ist, dass die Miete zu Beginn eines Wohnraummietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf.
  • Es gelten jedoch diverse Ausnahmen von diesem Grundsatz:
    • Überstieg die Vormiete die ortsübliche Vergleichsmiete bereits um mehr als 10 Prozent, so darf die Höhe der Neumiete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
    • Sofern der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, dürfen die 10 Prozent oberhalb der Vergleichsmiete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungs-Mieterhöhung im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses ergäbe.
    • Schließlich normiert das Gesetz Fälle, in denen die Mietpreisbremse überhaupt nicht zur Anwendung kommt:
      • Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Bei dieser Regelung handelt es sich jedoch um eine Übergangsregelung, die mittlerweile so gut wie keine Anwendung mehr finden dürfte. 
      • Relevanter ist die Regelung, wonach die Mietpreisbremse nach einer umfassenden Modernisierung des Mietobjektes keine Anwendung findet.

 

Festzuhalten bleibt damit, dass eine frei festlegbare Miete nur noch in besonderen Ausnahmefällen möglich ist.

 

Aus der langfristigen Wirkung des Mietvertrages folgt, dass der Vermieter zumeist bereits bei Abschluss des Mietvertrages ein Interesse daran haben wird, eine Staffelmietvereinbarung zu treffen. So kann er für sich sicherstellen, dass eine rasche und außergerichtliche Anpassung der Miete an die Marktentwicklung erfolgt. Auch hierbei hat der Vermieter wiederum diverse Vorgaben zu beachten, die der Gesetzgeber an die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung geknüpft hat.

Ansonsten bleibt dem Vermieter nur der zumeist mühsame Weg über Mieterhöhungsverlangen, die im ungünstigsten Fall gerichtlich durchgesetzt werden müssen.

 

 

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

 

Das Wohnraummietrecht enthält diverse Vorschriften über Zulässigkeit und rechtliche Folgen von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Diese hat der Mieter uneingeschränkt zu dulden.

Eine Auflistung der Modernisierungsmaßnahme findet sich in §555b BGB. Auch hier besteht eine grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters; nur in absoluten Ausnahmefällen kann diese entfallen.

Der Vermieter hat das Bevorstehen von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen.

Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen entstehen diverse Ansprüche sowohl des Vermieters als auch des Mieters: So kann der Vermieter eine an den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen orientierte Mieterhöhung vornehmen; dem Mieter wiederum steht ein Sonderkündigungsrecht zu.

 

 

Schönheitsreparaturen / Nebenkosten der Miete

 

Eine vertraglich vereinbarte Pflicht des Mieters zur Vornahme von sog. Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich zulässig, doch stellt die Rechtsprechung inzwischen hohe Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturvereinbarungen im Mietvertrag. So sind zum Beispiel Klauseln mit einem starren Fristenplan, das heißt unabhängig von der Frage des tatsächlichen Renovierungsbedarfs, unwirksam. Auch eine unbedingte Endrenovierungsverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses kann dem Mieter nicht auferlegt werden. Lassen Sie die Formulierung Ihres Mietvertrages daher von einem Rechtsberater auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen.

Eine gesetzliche Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen besteht nicht.

 

Kraft Gesetzes trägt der Vermieter die Betriebskosten. Die Mietparteien können jedoch etwas anderes vereinbaren, d.h. die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, wobei eine Vereinbarung dieses Inhalts dem Mietvertrag klar und eindeutig zu entnehmen sein muss. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen der Art nach konkretisiert werden.

 

 

 

 

 

 

 

Beendigung des Wohnraummietverhältnisses

 

Hinsichtlich der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses ist zwingend zwischen der Vermieter - und Mieterseite und ferner danach zu unterscheiden, ob ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis vorliegt.

 

 

Befristetes Mietverhältnis

Im Falle eines wirksam befristeten Wohraummietverhältnisses endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Eine vorherige Beendigung des Mietverhältnisses ist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter nur im Wege der außerordentlichen Kündigung möglich.

          

 

Unbefristetes Mietverhältnis

Ein auf unbestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung beendet werden.

 

Mieterseite

Dem Mieter steht ein sachlich uneingeschränktes ordentliches Kündigungsrecht zu, wobei lediglich eine Kündigungsfrist zu beachten ist.

 

Vermieterseite

Dem Vermieter hingegen steht lediglich ein qualifiziertes ordentliches Kündigungsrecht zu, d.h., dass der Vermieter eine ordentliche Kündigung nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen vornehmen kann. Uneingeschränkt ist indes das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters.

 

Für alle Fälle der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung gilt, dass diese in schriftlicher Form erfolgen müssen.

 

Auch kann das Mietverhältnis durch den Tod einer der Vertragsparteien beendet werden, wobei jedoch auch hier gesetzliche Besonderheiten bezüglich etwaiger Eintrittsrechte von Familienangehörigen oder Erben des Mieters zu beachten sind.

Schließlich sind Besonderheiten hinsichtlich des Kaufes einer vermieteten Wohnung zu beachten. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ wird das auf der gekauften Wohnung bestehende Mietverhältnis mit dem Mieter nicht automatisch beendet; vielmehr tritt der Käufer an die Stelle des vormaligen Vermieters.

 

Es zeigt sich also, dass das Wohnraummietrecht an vielen Stellen besondere Regelungen trifft, die sowohl hinsichtlich der Begründung, des Inhaltes (Befristung, Staffelmietvereinbarung etc.) und auch der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses beachtet werden müssen, um eine wirksame aber auch interessengerechte Parteivereinbarung zu ermöglichen. Hierbei kann die Hinzuziehung eines Anwaltes ratsam sein, der bei der Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben beratend mitwirkt. 

Die Geschäftsraummiete

Für alle Räumlichkeiten, die keine Wohnräume sind, gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Die oben aufgeführten Besonderheiten des Wohnraummietrechtes, insbesondere hinsichtlich der Befristung und Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, finden insoweit keine Anwendung.

Lediglich die Vorschriften über die Duldungspflicht des Mieters bzgl. Erhaltungs– und Modernisierungsmaßnahmen sowie sein damit einhergehendes Sonderkündigungsrecht gelten auch für Geschäftsraummietverhältnisse.

 

Einzig nennenswerte Besonderheit des Geschäftsraummietrechtes sind die dort angeordneten, vergleichsweise langen Fristen für die ordentlichen Kündigung, die sowohl für den Vermieter als auch den Mieter gelten.  So ist die ordentliche Kündigung gem. §580a II BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Beispielhaft bedeutet dies, dass bei einer spätestens am dritten Januar zu erhebenden ordentlichen Kündigung, die Auflösung des Geschäftsraummietverhältnisses erst zum Ende des Monates Juni hin eintritt. Im Rahmen des Geschäftsraummietrechtes gilt demnach eine halbjährige Kündigungsfrist. 

Die Miete beweglicher Sachen

Für Mietverhältnisse über bewegliche Sachen gelten uneingeschränkt die allgemeinen Vorschriften des Mietrechtes. Weder die besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechtes noch die langen Kündigungsfristen des Geschäftsraummietrechtes finden hier Anwendung.

 

Für den rechtsgeschäftlichen Alltag hat das Mietverhältnis über bewegliche Sachen eine große praktische Relevanz. Als passendes Beispiel kann insofern das beliebte Konstrukt des Finanzierungsleasings eines Pkws angeführt werden; dieses stellt einen Mietvertrag über eine bewegliche Sache dar. Oftmals findet sich der Kunde hier in einer gegenüber dem vermietenden Leasinggeber schwächeren Position wieder. So werden im Rahmen des Leasingvertrages dem Leasingnehmer gegenüber nachteilige AGB-Klauseln verwandt, die ihm das Risiko für einen zufälligen Untergang, das heißt zum Beispiel die Zerstörung, des Fahrzeuges aufbürden.

 

Auch im Rahmen eines Mietverhältnisses über bewegliche Sachen kann ein anwaltlicher Beistand damit von Vorteil sein, da gerade hier das Risiko eines zufälligen Untergangs oder einer Verschlechterung der Mietsache real ist und damit Schadensersatzfragen auftreten können.   

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